משיקולי מדיניות שונים, נקבעה בתיקון תקופת מעבר בת 4 שנים, אשר תחילתה ביום 01.01.2014 וסיומה ביום 31.12.2017.

בתקופת מעבר זו, יושמה הרפורמה בסייגים ומגבלות, אשר איפשרו הסתגלות הדרגתית ל”כללי המשחק החדשים” אשר יחולו בתקופת הקבע – החל מיום 01.01.2018.

לקראת תום תקופת המעבר וכניסה לתקופת הקבע, נבקש להציג בקצרה את עיקרי הרפורמה, אשר תיושם במלואה החל מיום 1.1.18.

• עיקר הרפורמה בכל הנוגע למיסוי דירות מגורים בא לידי ביטוי בביטול סע’ 49ב(1) אשר איפשר מכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח אחת ל – 4 שנים, וכן ביצירת הטבה חדשה בעולמנו – תחשיב מס שבח ב”מסלול הלינארי החדש” או “המוטב”.

• בשונה מהדין החל בתקופת המעבר, שלפיו ניתן היה ליהנות מתחשיב מס שבח לינארי מוטב עד פעמיים, הרי שהחל מיום 01.01.2018 יוכל מוכר ליהנות מתחשיב מס שבח לינארי מוטב, במכירת כמות בלתי מוגבלת של דירות מגורים.

• בנוסף, החל מיום 01.01.2018, ניתן ליהנות ממס שבח מוטב לפי התחשיב הלינארי החדש, גם בעיסקאות המהוות מכירה לקרוב, כהגדרתו בחוק.

• כמו כן, מיום 01.01.2018 ואילך, מוכר שבבעלותו דירה יחידה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח, לפי סעיף 49ב(2), גם אם ביום 01.01.2014 היו בבעלותו 2 דירות או יותר.

• שינוי נוסף שעתיד לחול בתקופת הקבע, היא “חזרתו לחיים” של סע’ 49ה’, המעניק פטור חד פעמי במכירת 2 דירות מגורים לצורך רכישת דירה שלישית, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף.

בעקבות תיקון 76, הפטור לפי סע’ 49ה’, יינתן רק למי שיש בבעלותו 2 דירות בלבד (לא כולל הדירה החלופית, ככל שנרכשה לפני שנמכרו מי מהדירות הישנות).
במכירת הדירה הראשונה יינתן הפטור לפי סע’ 49ה’, ואילו המכירה השנייה תהיה זכאית לפטור ממס לפי סע’ 49ב(2) לחוק (סעיף הפטור הניתן למוכר דירת מגורים יחידה).

כפי שכבר נכתב בעבר, גם כאן, בתקופת המעבר אוינה למעשה אפשרות הניצול של פטור לפי סע’ 49ה’.

על מנת ליהנות מהפטור הקבוע בסע’ 49ה’ על המוכר למכור את דירתו הנוספת בתוך 12 חודשים בפטור לפי סע’ 49ב(2), אלא שבתקופת המעבר נשללה האפשרות ליהנות מהפטור הקבוע בסע’ 49ב(2) למי שנכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו יותר מדירה אחת.

עם תום תקופת המעבר וכניסה לתקופת הקבע, יוכל המוכר לעמוד בדרישות סעיף 49 ה’, וליהנות מפטור לפי סע’ 49ב(2) גם אם היה בעלים של יותר מדירה אחת ביום 01.01.2014.

סיכומם של דברים,
עם סיומה של תקופת המעבר, וכניסה אל תקופת הקבע,
מרבית ההגבלות אשר להן הורגלנו ב – 4 השנים האחרונות עתידות להיפסק, ולאפשר במידה רבה מיסוי נוח יותר של עסקאות מכר דירות מגורים…. כל זאת, כמובן, עד לרפורמה הבאה…

במידה שהנכם מעוניינים בשירותי עורך דין למיסוי מקרקעין, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.

למה לעבוד קשה? כדי לעשות את הדברים נכון כבר מההתחלה, ולא לשלם על טעויות שניתן למנוע מראש, חשוב שתקראו מהו סדר הפעולות המומלץ ותפעלו על פיו:

1. “קנינו את הדירה. עכשיו נשאר לנו רק להוזיל את דמי התיווך שרוצים לגבות מאיתנו.”

הסכמי שכר הטרחה ביניכם לבין המתווך נחתמים בדרך כלל עוד בטרם ראיתם את הדירה הראשונה שיציע לכם המתווך. שם, בין כל המלל, מסוכם ביניכם כמה ישולם למתווך בסוף התהליך, כשתרכשו בפועל את הדירה (בדרך כלל שכר הטרחה נקבע כאחוז מסוים ממחיר הדירה שתקנו). מומלץ לנהל מו”מ עם המתווך ולהסכים על השכר שיקבל מכם, וזאת בטרם תחתמו על הסכם התיווך, לפני שתראו את כל מלאי הדירות שיציע לכם המתווך. לאחר שתרכשו את הדירה המתווך ידרוש, ובצדק, שתקיימו את ההתחייבות שנטלתם על עצמכם כלפיו מתחילת הדרך.

2. “ראינו את הדירה והצלחנו להגיע למחיר מוסכם. פתאום הסתבר לנו ש….”

לאחר ביצוע בדיקות באשר למצב הרישומי של הדירה או המצב התכנוני של הדירה או שינויים כאלה ואחרים שאולי נעשו בה, בהתאם או שלא בהתאם לחוק, ייתכן שהסכום שתסכימו לשלם על אותה דירה יפה שראיתם יהיה אחר, ואולי נמוך מזה שהוסכם עליו. כדאי להסכים מראש על מחיר, בכפוף לכך שלא יצוצו הפתעות מהותיות בהמשך הבדיקות שתבצעו.

3. “ראינו את הדירה ואמרו לנו שהביקוש אליה מטורף. חייבים לחתום על זכרון דברים.”

מומלץ מאוד שלא לחתום על זכרון דברים!

זכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. חתימה עליו תביא בדרך כלל לנזק רב מתועלת.
הבעייתיות בזכרון דברים נובעת הן מהפירושים השונים שניתן יהיה בדיעבד לייחס להסכמות שנוסחו בחוסר מקצועיות, והן מהתכנים שהצדדים יידרשו לצקת להסכם, לצורך השלמת חוסרים או בהעדר התייחסות לנושאים מהותיים, אשר קיים סיכוי סביר, שתהיה לגביהם מחלוקת בין הצדדים, ואין וודאות שתושג לגביהם הסכמה.
כמו כן, זכרון הדברים כובל במידה רבה את שני הצדדים להסכמות ראשוניות שהושגו, וזאת בטרם נעשו בדיקות כלשהן ביחס לדירה ולזכויות בה. ייתכן שבדיעבד יימצא כי המוכר אינו בעל הזכויות או שאינו בעל הזכויות הבלעדי, ייתכן שזכויותיו מעוקלות או משועבדות, ייתכן שנרשמו הערות קודמות בדבר הפקעות, הערות אזהרה אחרות וכיו”ב, אשר יש בהן כדי לטרפד את כדאיות העיסקה. חתימה על זכרון דברים, קל וחומר באם שולמו “דמי רצינות” במעמדו, מעמידה את הצדדים בעמדה בעייתית בהמשך, לאור הגילויים המאוחרים.
יתרה מכך, לזכרון הדברים נפקויות בהיבט המיסויי, אשר הצדדים לרוב אינם ערים להן, ואף טומן בחובו אפשרות תיאורטית לרשום מכוחו הערת אזהרה לטובת הקונה.
מוטב להימנע מתסבוכות מיותרות ולא צפויות, לסכם את הפרטים המסחריים בעל פה, ללחוץ ידיים, ולמהר להחליף פרטים של עורכי הדין של הצדדים, לצורך גיבוש טיוטת הסכם משפטי מחייב.
ממילא, מי שלא יעמוד犀利士
מאחורי מילתו, אין לנו עניין לקנות את ביתו.

4. “אנחנו מאוד אוהבים את הדירה. נחתום על ההסכם ואח”כ נפנה לבנק לקבלת הלוואה שתאפשר לנו גם לרכוש אותה.”

רכישת דירה שמקורות המימון שלה כוללים הלוואה משמעותית מגורם חיצוני כמו בנק למשכנתאות, מחייבת בדיקה מקדמית שלכם מול הבנק, וקבלת אישור עקרוני מראש לכך שתאושר לכם ההלוואה בסכום הנדרש בקשר לדירה המדוברת.
ללא קבלת אישור כזה מראש, אתם עלולים למצוא את עצמכם בדיעבד, כמי שהתחייבו לשלם סכומים גבוהים למוכר, וזאת מבלי שיש לכם דרך לעמוד בהתחייבויות אלה. עלויות ביטול עיסקה כזו עלולות להיות גבוהות כשלעצמן.
חשוב לזכור שהבנק מאשר אחוז מימון משווי הנכס, כפי שמוערך ע”י שמאי מטעמו. שווי זה אינו תואם בהכרח את מחיר העיסקה. בעוד שהבנק מדבר במונחי אחוז מימון, הקונים מדברים על פי רוב בסכום נומינלי בש”ח.

5. “הדירה יקרה, אך הצלחתי לגייס מפה ומשם שקל לשקל עד שהגעתי ממש למחיר הדירה. ומה עם העלויות הנוספות?”

אכן כדאי לקחת בחשבון עלויות נוספות הכרוכות ברכישת הדירה. למשל מסים ואגרות כמו מס רכישה, אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין, עלויות נלוות לנטילת הלוואה מובטחת במשכנתא, עלויות רישום משכון, שכר טרחת מתווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות הובלה, שיפוצים וכיו”ב.

במידה שהינכם מעוניינים בשירותי עורך דין לרכישת דירה, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.

עסקאות נדל”ן מסוגים שונים מחויבות במסים למדינת ישראל, המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג 1963.

מיסוי מקרקעין הינו תחום סבוך, הטומן בחובו לא מעט מלכודות, אשר עלולות לגרור צד לעיסקת מקרקעין לכדי הוצאות כספיות כבדות שניתן היה להימנע מהן, או שמוטב היה לדעת עליהן מבעוד מועד ולקחתן בחשבון.

הסקירה הבאה מציעה מספר דגשים והכוונה לביצוע נכון של עסקת נדל”ן.

הכל מתחיל בתכנון

על מנת להתנהל היטב בשדה מיסוי המקרקעין, יש להתייחס לשורה ארוכה של משתנים במשוואת התכנון. בשלב התכנון המקדים, צריך לקחת בחשבון את הוראות החוק הרלוונטיות בתחום בישראל, הוראות המשתנות אחת לתקופה, וכן את הוראות הביצוע של日本藤素
רשות המסים ואת הפסיקה של בתי המשפט בישראל.

בנוסף, כל ישות משפטית וכל נכס עשויים להשפיע באופן שונה על קביעת שומת המס. כך למשל, לעתים נדרשת התייחסות להיסטוריה של הנכס, לאופן שבו הגיע לידי בעליו, למהות הזכויות בו ובנכסים אחרים, למיהות הגורם המוכר או הקונה, וכיו”ב. כל הרכב של משתנים יוצר תמונת מיסוי שונה, ופעולות משפטיות לגיטימיות שונות עשויות לשנות את החבות במס במקרים שונים.

נקודה נוספת שראוי לתת עליה את הדעת היא, שלפעולה משפטית בנכסי מקרקעין (רכישתם, מכירתם, העברתם ללא תמורה וכיו”ב), יש גם השלכות מיסוייות על פעולות משפטיות בנכסי מקרקעין אחרים בעתיד. לכן, מומלץ לקבל החלטה מושכלת מראש, אשר תביא בחשבון לא רק את המס הצפוי במסגרת עסקת מקרקעין מסוימת, אלא את תכנון המס הכולל, המתייחס לכלל הנכסים ולמכלול ההשלכות המיסוייות.

מלבד טעויות מס, שמומלץ שלא להיקלע אליהן, מעניק החוק פטורים שונים, הקלות והטבות מס בנסיבות מסוימות. גם כאן, לצורך מיצוי הזכויות נדרשת היכרות מעמיקה עם התחום, מה שמוביל למסקנה אחת ברורה: בתחום זה מומלץ להעזר בגורמים מקצועיים.

כך עושים זאת נכון

המלצה ברורה לכל אדם או גוף המבצע עסקת נדל”ן מכל סוג, בלי קשר להיקפה או לסוגה, היא לא לצאת למערכה לבד ולהיעזר בגורם מקצועי הבקיא בתחום. מבחינה מעשית, מדובר לרוב במשרד עורכי דין המתמחים בתחום דיני מקרקעין ומסוי מקרקעין, אשר יכול לסייע לאבחן ולנווט בהיבטים הנוגעים לעסקאות נדל”ן – לרבות הנושא של מיסוי מקרקעין, כמובן.

ייצוג ע”י משרד עורכי דין אשר מכיר את האזור המסוים בו נמצא הנכס נשוא העיסקה המתגבשת, למשל עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין באזור חיפה והצפון, אף עשוי להקל על ההליכים הביורוקרטיים הכרוכים בביצוע עסקת המקרקעין ובכך התהליך הופך לפשוט יותר, גם בהיבט זה.

במידה שהינכם מעוניינים בשירותי עורך דין לרכישת דירה, או למכירת דירה או לעסקה אחרת במקרקעין, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.

תושבי ישראל רשאים להנות מפטור מיוחד זה רק פעם אחת בחיים, והוא נועד למעשה, להקל על “משפרי דיור”, המבקשים למכור שתי דירות “קטנות” שבבעלותם, על מנת לממן רכישת דירת מגורים חלופית, גדולה יותר.

פטור זה, הגם שהיה קיים לפני הרפורמה שהתחוללה בחוק מיסוי מקרקעין (בעקבות תיקון מס’ 76 מיום 29.7.13), קיבל לכאורה משנה חשיבות לאור התיקון, אשר ביטל את הפטור ממס שבח שהיה קיים בגין מכירת דירה אחת ל- 4 שנים, והותיר את הפטור רק למכירה של בעל דירה יחידה, בהתאם לסע’ 49ב(2) לחוק.

אלא שהמחוקק בשמאלו נתן ובימינו לקח. הגם שהמחוקק הותיר על כנו את סעיף 49ה’ במסגרת תיקון מס’ 76, במסגרת הוראות המעבר לתיקון 76*, נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר (1.1.14 – 31.12.17), לא יחול סעיף 49ב(2) לחוק, על מי שביום המעבר – 1.1.14, היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.

הוראת המעבר הנ”ל בתיקון 76, נועדה למנוע מצב בו “מרובי דירות” יהנו גם ממסלול המס המוטב (החישוב הלינארי) המתאפשר בתקופת המעבר, וגם מסעיף הפטור ממס שבח בגין דירה יחידה.

יחד עם זאת, ספק אם המחוקק נתן דעתו, כי הוראת המעבר הקבועה בסע’ 44(ד)(4) הנ”ל, מאיינת, הלכה למעשה, את אפשרות הניצול של הפטור לפי סע’ 49ה’ במהלך תקופת המעבר.

לפיכך, מי שהיו בבעלותו 2 דירות ביום 1.1.14 ומבקש למכור את שתיהן על מנת לרכוש דירה חלופית גדולה יותר, אינו יכול ליהנות מהפטור הקבוע בסע’ 49ה’ ו/או 49ב(2), לכל הפחות עד ליום 31.12.17, ועלול למצוא את עצמו חב בתשלום מס שבח.

אותו “מרובה דירות”, יכול להתנחם בעובדה, כי במהלך תקופת המעבר, הוא יוכל ליהנות ממסלול המס “המוטב” לפי החישוב הלינארי, אשר עשוי לאפשר למוכר לשלם מס שבח מופחת בגין כל אחת מהדירות שבבעלותו.

להחלת הפטור לפי סע’ 49ה’ חשיבות נוספת, מעבר לפטור הניתן ממס שבח במכירת הדירה הראשונה, והוא לעניין מדרגות מס הרכישה שיחולו בעת רכישת הדירה החלופית, שכן הדירה החלופית בנסיבות בהן חל הפטור וטרם נמכרה איזו משתי הדירות, עדיין תחשב הדירה הנרכשת כ”דירה יחידה” לעניין מס הרכישה, בעוד שבמקרים בהם הפטור לא חל – תחשב רכישת הדירה החלופית כ”דירה נוספת”, לצורך חישוב מס הרכישה.

הערות:

*     סעיף 44(ד)(4) לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 – 2014), התשע”ג – 2013.

**   סעיף 49ה’ לחוק בנוסחו כיום הינו:

      49ה.           (א)        על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:

      (1)   במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);

      (2)   המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

      (3)   סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;

      (4)威而鋼
   המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).

      (א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

      (א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י”ט בטבת התשע”ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.

      (ב)   פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

במידה שהינכם מעוניינים בשירותי עורך דין למיסוי מקרקעין, נשמח לעמוד לשירותכם. זיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון מזמינים אתכם לפנות אלינו בטלפון מס’: 04-8674776. הצוות המקצועי שלנו עומד לרשותכם, וישמח לתאם עמכם פגישת היכרות במשרדנו, ברחוב ירושלים 10 בחיפה.

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מקצועי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי, נא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל הזכויות שמורות לזיו פוקס ושות’, עורכי דין ונוטריון.